房地产(chan)市场再迎重磅利好，此次是预售资金监管保函营业。 11月14日，银保监会、住房和城乡扶植(zhi)部、人平易近银行结合发布《关于贸易银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(下称《通知》)，撑持优良房(fang)企可向贸易银行申请(qing)出具(ju)保函置换监管(guan)额度内资金。置换(huan)金额不得跨越监管账户中确保项目完工交付所需的资(zi)金额度的(de)30%，置换后的监管资金不得低于(yu)监管账户中确保项目完工交付所需(xu)的资金(jin)额度的70%。 东方金(jin)诚首席宏(hong)不雅阐发师王(wang)青对第一财经暗示，以保函置换部门监管资金，意在为(wei)房地产企业减轻活动性压力，节制(zhi)房企(qi)信誉风险。近期，保交楼政策加码，此举也意味着(zhe)监管层(ceng)对预售款监(jian)管更加矫捷，不会对保交楼构成负面影响。 稳(wen)健的现金流是支持房地产企业的要害。近一段时候，多部分几(ji)次出手稳(wen)楼市(shi)，力(li)度空前，监管强心(xin)剂下，地产(chan)股情感拉满。 置换资金“可盖(gai)楼(lou)也可还债” 从内容来看，《通知》对房企准入天资、置换额度、置换刻(ke)日(ri)、资金用处(chu)、介入银行均作了明白要求，以确保专款专用，保障政策风险可控。 在额度方面，《通知》要(yao)求，保函仅可用于(yu)置换依(yi)法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金(jin)额不得跨越监(jian)管(guan)账户中确保(bao)项目完工交付所需的资金额(e)度的30%，置换后的监管资金不得(de)低于监管账户中确保项目完工交付所需的资金额度的70%。监管额度内资金(jin)拨付利用时，保函金额响应下调，确保监管账户内资金始终不低于(yu)项目完工交付所需的资金(jin)额度(du)的70%。如房地产企业未向监管账户内补足(zu)差额资金，保函金额不得调剂(ji)。 在刻(ke)日方面，《通知》明白(bai)，贸易银行要公道肯定保函刻日，确(que)保与项目扶植周期相匹配。项目完工交付(fu)或商品房项目完成(cheng)衡宇所有权(quan)初次挂号预售资金和谈消(xiao)除后，保函响应(ying)掉效。 “房地产发卖低迷，加上房地产信誉情况偏紧(jin)，部门(men)房(fang)企现(xian)金流(liu)压力(li)相对较年夜，国内(nei)金融治理部分积极采纳(na)办法，撑持房地产融资，有助于减(jian)缓房地产融(rong)资压力，对不变市场决定信念、增进(jin)房地产苏醒有主要意义(yi)。”光年夜银行宏不雅研究员周(zhou)茂华(hua)对记者说。 固然，并非(fei)所有房企都可使用预售监管资金。《通知》特殊(shu)强(qiang)调，对债权债(zhai)务关系复杂、涉案涉诉(su)胶葛较多、对外担保额渡过年夜、施工进度较(jiao)着低于(yu)预期的项目，应谨慎出具保函。对项目主体与(yu)总承包(bao)方存在联系关系关系的，要充实评估项目风险。 易居研究院智库中间研究总监严跃进认为，这申明此次银行保函政策，首要是撑持短时间有活动(dong)性风险(xian)的、但企业根基稳健的企业，而一些有较着爆雷风险的企业没法享受此类(lei)政策。 在资(zi)金用(yong)处方面，《通知(zhi)》划定，房地产(chan)企业要按划定利(li)用保函置换的预售(shou)监管资(zi)金，优(you)先用于项目(mu)工程扶植、了偿项(xiang)目到期债务等，不(bu)得(de)用于(yu)购买地盘、新增其他投资、了偿股东告贷(dai)等。房地产企业要按商定(ding)承当(dang)监管账(zhang)户内的资金补(bu)足义务，确保项目扶植资金足够。 “此次被置换出来(lai)的预售资金(jin)，在利用方面已有很是年夜的立异，通俗说‘可以盖楼也能够还债’。“曩(nang)昔有些(xie)处所比力僵硬，只限制(zhi)为‘盖楼’”。这也有助于房企经由过程此类资金更(geng)好(hao)地了偿债(zhai)务，更好化解债务风险。”严跃进称。 预售款监管(guan)更加矫捷 商(shang)品房预售资金是开(kai)辟商(shang)将正在扶植中的商品房出售给购房(fang)人，购房人依照商品房生意合(he)同商(shang)定付出给开辟商的购房款，包罗定金、首付款、后续付款、按揭付款(kuan)等(deng)。 在此轮(lun)房地产行(xing)业下滑调剂过程当中，预售轨制和预售资金监管遭(zao)到(dao)史无前例的质疑。这(zhe)是由于(yu)，部门城市商(shang)品房预售资金监管不到位，一些房地产开辟(pi)企业背规调(tiao)用预售资金(jin)，严重损害了(le)购房人正当(dang)权益。 很多业(ye)内助士认为，为保交(jiao)楼，客岁以来预售资金监管最先趋严，首要(yao)表示为提高了监(jian)管额(e)度、严控资金支取(qu)等等，但这也让企(qi)业的活(huo)动性加倍重要，给保交楼带来晦气(qi)影(ying)响。 “此前(qian)严酷的预售资金治理，虽然(ran)短时间内强化了保(bao)交楼，但对房企了偿到期债务影响(xiang)较年夜，进而限制了房企融资，终究也会给(gei)保交楼带来必然晦气影响。”王青称。 现实(shi)上(shang)，预售资(zi)金监(jian)管是多方介入的动态进程，触及主体包罗监管行政(zheng)部(bu)分、监管银行(xing)、按揭银行、开辟贷银行(xing)、开辟商等等。 《通知》明白(bai)了贸易银行(xing)开具保函置换预售监管资金应合适的要(yao)求：监(jian)管评级4级及以(yi)下或资产范围低于5000亿元的贸易银行不(bu)得展(zhan)开保函置换预售监管资金营业。贸易银(yin)行不得向(xiang)作为本(ben)银行首要股东、控股股东或(huo)联系关系(xi)方的房(fang)地产企业出具保(bao)函置换预售监管资金。企业团(tuan)体财政公司(si)等非银行金融(rong)机构不得出(chu)具保函置换预售监管资金。 同时划定，贸(mao)易银行在出具保(bao)函置(zhi)换预售监管资金(jin)时，要参照开辟贷款授信尺度(du)，充实评(ping)估房地产企业信誉风险、财政状态、名誉风险、项目发卖前景和残(can)剩货值等，与经营稳健、财政状态杰出的优良房(fang)地产(chan)企业展开保(bao)函置换预售监管资金营业。 招联金融首席研究员董希淼对记者暗示，《通知》不会对预售资金监管和项目交付发生年夜的影响。不外(wai)，银行仍应对(dui)峙尺度，谨慎出具保函，需要时可要(yao)求房地产企业采纳(na)有用的增信办法，严酷提防保函营业风(feng)险(xian)。各(ge)地推动(dong)此项营业(ye)时应(ying)依照市场化、法治化原则，处所当局不得强迫银行开具保函。 中国银行研究院高级研究员李佩珈也对记者暗示(shi)，对银行来讲，保函出具对象首要为监管账户开立在本行(xing)的房(fang)地产企业，这意味着保函的还款(kuan)来(lai)历能(neng)获(huo)得充实包管(以该房企的预售资金为还款(kuan)来历)。但这其实不意味着该(gai)保函(han)营业没有风险。“事实上，假如(ru)该房地产项(xiang)目终(zhong)究产生背约，该预售资金(jin)在所有权归属上应属于相干购房人等，所(suo)以银行债权(quan)将被‘悬空’，从而(er)不能不(bu)承当该保函营业的(de)授信风险，加年(nian)夜不良资产压力。是以，《通知》也特殊(shu)要求‘银行要经由过程包管金、房地(di)产企业(ye)反担保和其他增信(xin)办法，提防保函营业风险，按要求计提风(feng)险本钱，提取风险预备’。” 稳楼市力度空前 现(xian)实上，为立异商品(pin)房预售资金监(jian)管模式，管好用活项目资金，很多城市提出了适度的保函取代政策。 好比，本年5月，在监管资金方面，厦门答(da)应房地产开辟(pi)企业采取贸易银(yin)行保函替换一(yi)半的应保(bao)存预售监管资金，撑持企业盘活资(zi)金。 再好比，本(ben)年9月，中国银行咸阳分行成功为某房地产(chan)企业开具商品房预售资金监管保函1992万元，该笔营业是陕西省金(jin)融机构为房地产开辟企业(ye)打点的首笔商品房预售资金监管保函营业。 按照《咸阳市商品房预售资金监管法子》划定，监管部分在(zai)核算监管标的额的根本上，对在咸阳市住房和城乡扶植范畴信誉信息平台公(gong)示信誉品级为a级的开辟企业，预售资金监管(guan)标的额可下浮20%，但对下浮的监管标的额需供给银行(xing)保函；开辟企业可以凭银行出具的见索即(ji)付保函申请利用等额(e)的预售监管资金。 “曩昔此(ci)类做法是存在疑虑的，有些处(chu)所乃至(zhi)不答应。此次监管定调，有(you)助于(yu)各地工作的展开。经由过程(cheng)银行保函的体例来置换预售资金，削减了预售资金(jin)的沉淀，对加速此类(lei)资金利用(yong)和(he)周转有(you)积极(ji)感化。”在严跃进(jin)看来，《通知》出(chu)炉意味着(zhe)银(yin)行保函轨制置换(huan)预售资金的操作被正式承认(ren)。 稳健的现金流是支持房地产企业的要害。日前，《关于做好当前金融撑持房地产市场安稳健康成长工作的通知》，明白了16项行动撑持增进房地(di)产市场安稳健康成长，涵盖开辟贷(dai)、信任贷款、并购(gou)贷(dai)款、贷款展期、保交楼、小(xiao)我房贷、小我征信、租赁市场等多个方面(mian)。 此前，央行公布重启“第二支箭”，撑持包罗房地产企业在内的平易近营企业发债融资，估计可撑持约2500亿元平易近营企业(ye)债(zhai)券融资。多部分已几次(ci)出手(shou)稳楼市，力度空前。 【编纂(zuan):彭婧如】
分享让更多人看到