原标题：10月商(shang)品房销售面积降(jiang)幅超二成，四季度走势如何 今年年底前还会有更多城市因城施策放松频(pin)次(ci)将恢复，有助(zhu)于激发被压制的存量改善型需求释放。但因为房价(jia)下行压力仍在，居民购房预期明显恢复或许仍需等待(dai)，明(ming)年一(yi)季度末或是观察节点。 进入四季度，房地产行业仍处(chu)于缓慢(man)恢(hui)复期，房地产销售和新开工面积出现低位企稳趋势(shi)。 国家统计(ji)局15日公布了2022年1~10月份全国房地产开发(fa)投资和销售数据。数(shu)据显示， 1~10月份，商品房(fang)销售面(mian)积111179万平方(fang)米(mi)，同(tong)比下降22.3%，其中住宅(zhai)销售面积下降25.5%。商(shang)品房销售额108832亿(yi)元，下降(jiang)26.1%，其中住宅销售(shou)额下降28.2%。 与前9月相比，前10月全国商品房销售额同(tong)比累计降幅延续缩小趋势。 从单月来看，根据第一财经计算，10月份(fen)全国商品房销售面积(ji)和金额(e)9757万平方米和9452亿元，比去年同期（12709万平方米和12390亿元）减少2952万平方米(mi)和2938亿元，单月销售金额和面(mian)积的同比降幅仍超过二成。 规模以(yi)上房企销售亦延续低迷态势。克而瑞(rui)地(di)产研究最新统计显示，10月，百强房企整(zheng)体销售环比降低2.6%，降幅高于(yu)往年(nian)平均。累计来看(kan)，百强(qiang)房企1~10月销售额(e)的同(tong)比降幅仍保持在44%的较高水平。 进入“金九银十”后，房企纷份加大降价促(cu)销力度。受10月份国内多区域疫(yi)情影(ying)响，房企正常供货节奏被打乱，市场机(ji)构统计显示，过半城市供应出现环比腰斩。与此同时，由于行业和宏观经济仍(reng)存在下行(xing)压力，观望(wang)情绪依旧较为浓厚。 央行(xing)发布的金融数据显示，10月居民中长贷新增332亿元，同比少增3889亿元。 销售(shou)端尚未出现明显回暖迹象，加之民(min)营房企融资困难，房(fang)企现金流继续承压。根据国家统(tong)计局数据，1—10月份(fen)，房地产开发企业到位资金125480亿元，同比下降24.7%。其中，占比次高的“定金及预收款”跌幅最大，为下降33.8%。 除了(le)销售回款，以债券直融为主的自筹资金增速也在持续回落。1~10月份，房地产开发企业自筹资金44856亿元，下降14.8%。 招商(shang)证券认为，相比销售回款，债券融资渠道不通畅对房企资金链恢复(fu)形成明显边际拖累。 1~10月，全国房屋新开工面积和房(fang)屋竣工面(mian)积分(fen)别为103722万平方米和46565万平方米，同比分别下(xia)降37.8%和(he)18.7%。 第一财经注意(yi)到，在“保交楼”工作持续推进之(zhi)下，竣工节奏有所(suo)加快。与1-9月数据(ju)（-19.9%）相比，全国房地产竣工面(mian)积同比降幅继(ji)续缩(suo)小。 不过，新(xin)开(kai)工和竣工规模的改善，并未带动(dong)房地产(chan)投资的整体复苏回暖。1—10月份，全国房(fang)地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿(yi)元，下降(jiang)8.3%。 进入11月，地产(chan)供需(xu)两端正迎来更多(duo)政策支(zhi)持。10日，交易(yi)商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，民企融资“第二支箭(jian)”正式(shi)落地；随后(hou)不久，央行和银保监内部发布254号文，提出积极做好“保交楼”金融服(fu)务、积极配合做好受困房(fang)企风险处理、依法保障(zhang)住房金融消费者(zhe)合法权益等16条要求；14日(ri)，央行、银保监会和住建部联合发文，允许商业银行(xing)与优质房企开展(zhan)保函置换预售监管资金业务。 展望后市，招商证券预计，今年年底前还(hai)会有更多(duo)城市因城施策放松频次将恢(hui)复，有助于激发被压制(zhi)的存量改善型(xing)需求释放，短期使销售弱边际改善持续，但因为(wei)房价下行压力仍在，居民购房预期明显恢复或(huo)许仍需(xu)等待，明年一季度末或是(shi)观察节点(dian)。此外，伴(ban)随供给端融资支持的逐步(bu)落地(di)，将改变房企竞争性降价，这会成为缓解(jie)房价下行压力的前提。 瑞银投资研究部亚洲经济研究(jiu)主管、首席中国经济学家汪涛也认为，未来几个月，房地产政策将延续宽松趋势。2023年全年，如果在建项(xiang)目投资和建设加速，整体房地产投资有望企稳。因此(ci)，房(fang)地产下行对2023年gdp增长的拖累将明(ming)显小于2022年(nian)。
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